关于落实属地管理责任进一步提升小区管理水平的意见的通知

各乡镇人民政府、经济开发区管委会，县政府各部门、各直属单位：

《关于落实属地管理责任进一步提升小区管理水平的意见》已经2020年9月27日灵璧县第十七届人民政府第99次常务会议研究通过，现印发给你们，请结合实际，明确责任分工，认真抓好落实。

灵璧县城市管理综合整治提升行动领导小组

                        2020年10月15日

关于落实属地管理责任进一步提升小区

管理水平的意见

为全面加强我县住宅小区物业服务规范化管理，推行物业小区纳入属地管理，提升服务水平，改善人居环境，提升城市文明创建水平，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《宿州市物业管理办法》及相关法律法规，结合我县实际，制定本意见。

一、基本原则
    （一）条块结合，齐抓共管。以灵城镇人民政府、经济开发区管委会为主落实属地管理，县住建局监督指导，相关部门配合，以块为主，全力推动“四位一体”物业管理工作机制。
    （二）多种模式，分类管理。根据新建小区、已实施物业服务小区、无物业服务小区等运行管理的不同情况，实施多种模式的分类管理。   

二、明确工作职责，理顺物业小区管理工作机制
    明确政府相关部门工作职责，建立相应的管理机制，共同推进住宅小区物业管理工作。
   （一） 灵城镇人民政府、经济开发区管委会主要职责
    1.督促社区（村）加强辖区住宅小区物业管理；
    2.组织社区（村）、开发建设单位及有关产权单位，选举产生所辖住宅小区业主委员会；监督业主大会和业主委员会的日常活动；负责业主委员会的换届选举；
    3.对已成立业主委员会的住宅小区进行指导和管理，保障业主委员会的正常运转及业主自治作用发挥；
    4.受理物业小区的投诉、信访，协调处理物业矛盾纠纷、物业管理与社区管理、服务的关系；
    5.对辖区物业管理工作进行监督和检查，协助县住建、城管、规划、公安、物价、环保、市场监管、文广、教体、民政、水利、卫计、供电、通讯等部门的工作；  
    6.协调和监督物业服务企业的交接；
    7.协调和监督老旧小区物业管理；
    8.参与本辖区物业管理考评工作；
    9.依法履行其他职责。
   （二） 社区（村）主要职责
    1.具体负责组织、监督小区业主委员会的成立，并指导业主委员会开展工作；
    2.具体负责组织业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业，落实物业服务项目，组织物业管理实施；
    3.督促检查物业服务企业，落实服务合同，调处管理服务中的矛盾和纠纷。
    （三）县住建局主要职责
    1.贯彻执行物业管理法律、法规和相关政策，指导、监督物业管理活动；
    2.拟定、制定和宣传物业管理相关政策；
    3.负责建立物业服务企业信用档案（原资质的监管工作）；
    4.负责物业管理选聘活动的指导和监督工作；
    5.负责监督、指导物业的承接查验工作；
    6.负责住宅专项维修资金和开发建设单位工程质量保证金的收取、使用、指导和监督工作；
    7.指导灵城镇人民政府、经济开发区管委会依法开展物业管理相关工作；
    8.对占用公共区域搭建构筑物、附属物和因施工、装饰、装修等破坏承重墙等影响房屋质量安全、擅自改变房屋及其附属设施用途等违法违规行为予以查处；
    9.对建设、施工单位不按照国家规定及约定的保修期限和范围承担保修责任的行为予以查处；

10.对建筑工程进行消防设计审查及竣工验收；
    11.依法履行的其他职责。
    （四）县自然资源和规划局主要职责
    1.负责对新建项目各项设施的规划、合理布局进行审核把关，统筹协调各类公建配套设施的配置、规模；
    2.监督开发建设单位按照规划标准配置公共设施设备；     

3.依法履行的其他职责。
    （五）县城管局主要职责
    1.对违反市容环境卫生管理的行为进行查处；
    2.对小区商业区域和公共区域乱设摊点、出店占道经营等行为进行查处；
    3.对小区内散养、饲养家禽家畜的行为进行查处；
    4.对小区损坏公共绿化、园林设施、在建筑物和构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品的行为进行查处；
    5.依法履行的其他职责。
    （六）县生态环境分局主要职责
    1.对小区内堆放有毒或者含有放射性物质的行为进行查处；
    2.对小区内因从事餐饮、娱乐、建设等经营活动带来的油烟、噪音等污染行为进行查处；
    3.对小区排放有毒、有害物质或者使用大功率电器设备发出超标准噪音的行为进行查处；
    4.依法履行的其他职责。

（七）县公安局主要职责
    1.会同并指导灵城镇人民政府、经济开发区管委会、物业服务企业开展小区联防安保工作；
    2.依法打击处理违反《安徽省流动人口居住登记办法》的各类违法犯罪行为；
    3.依法打击处理其他扰乱公共秩序、妨害公共安全、侵犯人身权利、财产权利、妨害社会管理等违法犯罪行为；
    4.科学指导视频监控平台等安防设施建设；
    5.对小区内散养、溜逛大型宠物的行为进行查处；
    6.依法履行的其他职责。
    （八）县消防救援大队主要职责
    1.组织和指导小区消防安全制度的制定、防火检查和消防安全教育培训及消防演练；
    2.对占用、堵塞消防通道，妨碍消防车辆通行的行为进行查处；
    3.对埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的行为进行查处；
    4.对建筑消防设施、器材未保持完好有效的行为进行查处；
    5.对占用、堵塞疏散通道、安全出口的行为进行查处；
    6.对在小区内设立、储存易燃易爆危险品行为的进行查处；
    7.对私拉电线充电等易引发火灾事故的行为进行查处；

8.依法履行的其他职责。

（九）县发改委主要职责

    1.负责相关物业管理收费标准的核定；
    2.负责物业服务收费备案；
    3.依法履行的其他职责。
    （十）县市场监管局主要职责

    1.对未取得营业执照、擅自在物业管理区域从事经营活动的行为进行查处；
    2.对违反规定，擅自在经营活动中使用无生产许可证的产品或无强制性认证产品的行为进行查处；
    3.对住宅小区内电梯、锅炉、压力容器等特种设备定期监督检查，督促物业企业做好特种设备的检验检测、注册登记、维护保养与作业人员持证上岗等事项，查处安装、改造、维修、保养和使用中的其他违规行为；
    4.受理价格投诉，依法查处物业服务企业的价格违法行为；

5.依法履行的其他职责。

（十一）县文化和旅游局主要职责

负责对住宅小区内违法违规网吧、文化娱乐场所进行查处，严把住宅小区内申请经营文化娱乐的行政许可证核发关。
    （十二）县水利局主要职责

负责住宅小区擅自采取地下水行为的查处。
    （十三）县教体局主要职责
    1.负责小区幼儿园及相关办学机构的审批、管理、监督，划分小区学区；
    2.对小区公共体育设施实行安全监管。

（十四）县文明办主要职责

    负责将物业小区管理工作纳入到文明城市创建督查工作范围内。

县供水、供电、通讯、燃气公司等部门要定期加强小区内供水、供电、通讯、供气等设施设备的检查，做好物业管理区域内的专项服务，保障小区居民用水、用电、用气、通讯安全。

三、合理确定住宅小区物业管理方式

（一）新建商品房住宅小区管理（含安置小区）。建设方通过公开招投标的方式，选聘物业服务企业。

（二）已实施物业服务住宅小区管理。灵城镇人民政府、经济开发区管委会将物业小区纳入社区（村）管理，并监督、指导社区（村）开展小区管理、小区服务中与物业管理有关的工作。

（三）未实施物业服务住宅小区管理。吸取外地的先进经验和做法，实施红色物业、连片统管。拿出激励政策和试点小区，以政府补贴为基础，企业经营为主体的思路，达到物业服务全覆盖。灵城镇、经济开发区各谋划1-2个小区先行试点。

四、加快成立业主委员会（小区管理委员会）
    物业管理区域内，已交付使用的专有部分超过建筑总面积50%或者首批物业交付满三年的，已具备成立业主委员会的基础条件，灵城镇、经济开发区应指导社区（村）开展此项工作。

五、建立物业管理活动联席会议制度
    物业管理联席会议由所属灵城镇人民政府、经济开发区管委会负责组织召集，行业职能管理单位、物业服务企业、业主委员会或者业主代表参加，联席会议主要协商研究解决以下事项：
    1.业主委员会不依法履行职责的问题；
    2.业主委员会换届过程中出现的问题；
    3.履行物业服务合同中出现的重大问题；
    4.提前终止物业服务合同的问题；
    5.物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；
    6.需要协调解决的其他物业管理问题。
    六、加强监管，规范物业管理行为

（一）优化住宅小区前期物业服务

进一步规范前期物业服务招投标行为。新建小区的开发建设单位，在办理商品房预（销）售许可证前或业主大会选聘物业服务企业前，应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于三个或者建筑面积小于五万平方米的住宅物业，建筑面积小于二万平方米的非住宅物业，经县住建局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

（二）加强对物业服务的监督管理

1.严格物业服务企业履职行为。物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定，切实履行职责。提供物业服务时，应当在客服中心公示服务内容和收费标准，划分服务区域，明确服务责任人；向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，制止住宅小区内违反治安、消防、环保、装饰装修等有关法律、法规的行为，并及时向有关行政管理部门报告。

2.依法规范物业服务企业收费行为。物业服务收费实行质价相符的原则，依照服务等级标准，提高物业服务透明度。鼓励规模较小的住宅小区推行酬金制物业服务收费。严格住宅小区公共收益管理，由物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独建账；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户，公共收益使用接受全体业主的监督，并在住宅小区显著位置公示账户明细。

3.加强行业动态检查。加强对物业服务企业的动态检查，考核结果与扶持奖励、项目承接等直接挂钩，鼓励物业服务企业做大做强。建立全县物业服务行业通报制度，对物业服务不到位、整改不到位等情况记入企业诚信档案。

七、加强督查考核
    按照“季度考核，年末总评”的原则，对物业服务企业、业主委员会进行考评，并根据考评结果进行奖惩，具体考评办法由县住建局牵头制定，灵城镇、经济开发区、相关部门以及社区（村）参加。季度考核排名后三名的企业，全县通报并责令整改；连续2次季度考核排名后三名的企业，进行约谈警示，并重点督促整改；连续3次季度考核排名后三名的企业依法清退。