【负责人解读】灵璧县自然资源和规划局不动产登记中心主任宁道敏同志解读《关于做好存量房“带押过户”有关工作的通知》

为进一步优化营商环境，提升服务效能，按照《自然资源部和中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》要求，灵璧县不动产登记中心认真落实宿州市自然资源和规划局与宿州市公积金管理中心及中国银行保险监督管理委员会宿州监督分局联合发布的《关于做好存量房“带押过户”的通知》要求，在县域范围内全面开展存量房“带押过户”工作。

“带押过户”的定义
   “带押过户”是依据《民法典》第406条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”而来的约定俗成的称呼，也即在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

开展“带押过户”的背景及意义

近年来， “卖一买一”、“卖小买大”、“新市民买小户型、二手房，老市民置换大户型、改善房”的连环单非常普遍。表现在交易市场上，多为出售手上的小面积二手住房，置换大面积二手住房或新房。但由于交易链条较长、成本较高、周期较长，导致交易循环不畅。“带押过户”就是要解决这个问题。落地后能够起到一举多得的积极效果：缩短二手房交易周期；节省过桥资金成本，降低风险；并且有助于盘活二手房市场，畅通市场交易循环。 带押过户的优势在于，可以实现“一次申请、合并审核、同步办结”，方便买卖双方，而且交易过程中没有额外的费用。对售房者来说，可以解决交易过程中存在的还贷资金筹措难等问题，规避资金风险，省掉过桥资金成本。对于买房人来说，可以减少交易环节，一次性完成过户、重新抵押手续。

“带押过户”办理的程序

“带押过户”启动前，对于商业贷款，由卖方贷款银行出具同意“带押过户”的函。对于公积金贷款，由银行与公积金管理中心对接办理相关手续，避免群众两部门往返奔波。根据贷款银行的不同，可采取以下模式办理：对于同一银行“带押过户”，按照抵押权变更模式办理；对于跨行“带押过户”，按照新旧抵押权分段模式。具体来说就是：同一银行“带押过户”办理的流程为：买卖双方签订好合同，向银行申请贷款，然后到不动产登记中心申请不动产转移登记及抵押变更登记，贷款银行在取得不动产登记证明后放款至约定资金托管账户，并按照约定从托管账户划款偿还卖方贷款，“带押过户”流程完成。跨行“带押过户”相对同一银行的要多一个环节，买卖双方签订好合同，向银行申请贷款，办理不动产转移登记及新的抵押登记，贷款银行在取得不动产登记证明后放款，并按照约定从托管账户划款偿还卖方贷款后，卖方贷款金融机构办理原抵押权注销登记，带押过户”流程完成。

“带押过户”开展的情况
   2023年4月23日我县第一例“带押过户”不动产登记完成以来，目前在存量房“带押过户”业务办理上由住宅类向工业、商业等类型逐步拓展。在同银行业金融机构实现“带押过户”的基础上并逐步向跨银行业金融机构拓展，实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖，全面推进“带押过户”业务开展，进一步满足群众和企业的需求。
   为保障交易安全，灵璧县不动产登记中心制定了风险管控机制。根据买卖双方及金融机构的约定，明确资金划转依据、时间节点、具体方式等，通过银行账户等方式直接结算，实现全流程闭环管理，确保资金安全。同时深化部门协同，压实工作责任，完善风险管控机制，防止出现债权或抵押权悬空风险，稳妥有序推进“带押过户”工作开展。
    下一步灵璧县不动产登记中心将积极与金融机构对接，拟在金融机构设立不动产抵押登记便民及服务延伸窗口，群众可在银行网点直接申请办理不动产“带押过户”抵押登记业务。同时加强与金融机构数据共享、业务协同，运用数字化手段，逐步推进“带押过户”全流程线上办理，发挥不动产登记与金融服务市场主体作用，进一步提升便利化服务水平，助力我县经济发展。